Dzisiaj temat, który ostatnio trafia często do mediów wszelkiego rodzaju – ceny mieszkań wobec COViD-19. Zdecydowana większość informacji sugeruje, czy też wprost wskazuje pęknięcie banki cenowej na nieruchomościach (w szczególności mieszkalnych). Czy tak faktycznie jest – o tym postaram się subiektywnie napisać.

Zacznę nietypowo – nieruchomość mieszkalna to mieszkanie służące celom mieszkaniowym, budowana przez inwestora prywatnego (nie będę poruszał tutaj kwestii budownictwa społecznego, czy też mieszkania+) w celu odsprzedaży nabywcom indywidualnym (osobom fizycznym oraz innym formom prywatnego biznesu). Podstawowa kwestie, które rzutują na czynnik cenowy to ziemia, materiał i robocizna (usługi).1) ziemia – główny czynnik cenowy ziemi to lokalizacja, a następnie wielkość oraz jej dostępność. Lokalizacja bezpośrednio wpływa na cenę, która oczywiście jest wyższa w większych miastach i zwykle im bliżej centrum, wielkość – zwykle im większa tym taniej, ale pewnie i od tej reguły są wyjątki oraz przede wszystkim jej dostępność – ziemi nie da się dorobić, po zabudowaniu już jej nie będzie, co w połączeniu z pierwszymi dwoma czynnikami zawsze dodaje jej atrakcyjności,

2) materiał – ceny składników dzięki którym nieruchomość jest budowana za wyjątkiem okresów niewyobrażalnej hossy (ostatnio lata 2006/7) nie mają w zasadzie żadnych uwarunkowań zewnętrznych za wyjątkiem – ceny energii(różnej), czynnika ludzkiego oraz opłat emisyjno-odpadowych, które mają miejsce w przypadku masowej produkcji materiałów,

3) robocizna – czyli tzw. koszt wykonania usługi – głównie zależny od dostępności pracowników na rynku, stanu gospodarki oraz ruchów związanych z minimalnymi płacami narzucanymi przez rząd. Dochodzą oczywiście czynniki związane ze specjalizacją ale w danej sytuacji omawiam statystyczne usługi, które mają miejsce przy wznoszeniu nieruchomości bez detali.

Mając wyżej wymienione główne 3 czynniki należy moim zdaniem dodać elementy zewnętrzne takie jak wojna, wyjście Polski z UE czy nacjonalizacja, gdzieniegdzie padający podatek katastralny (który czytając media zabije rynek wynajmu mieszkań). Czy trzy główne składowe powstania nieruchomości mieszkalnej mają szansę wpłynąć w obecnej sytuacji na cenę finalną produktu czyli niejako co miało się zmienić już, że mieszkania potanieją:

– zaostrzona polityka kredytowa – czyli mniejsza grupa potencjalnych nabywców,

– więcej zarejestrowanych bezrobotnych – “tańszy pracownik” – ale w tym samym czasie część zagranicznych pracowników wróciło do swoich krajów, trudno ocenić czy to się równoważy,

– mniejsza siła nabywcza wobec zwolnień i redukcji czasu pracy – czyli efekt wszystkich zakazów.

W 2019 roku wg statystyk wybudowano (oddano do użytkowania) ponad 200000 mieszkań z czego blisko 70000 to domy, a blisko 4000 budownictwo “publiczne”. Był to rekordowy rok, potrzeby nadal szacowane są na wartości od 2,1 mln do  2,9 mln lokali mieszkalnych czyli niejako na 10-15 lat w identycznym wydaniu przy założeniu, że przez ten czas nic nie zostanie zniszczone (co jest raczej mało możliwe). Wg statystyk gusowskich można wyciągnąć wniosek, że jesteśmy w kolejnej górce cyklu (teoretycznie) budowlanego – na oko widać (nawet w Koszalinie), że buduje się dużo i w zasadzie wszędzie – żartując ilość dźwigów widocznych na osiedlach jest imponująca.

Wróćmy do czynników cenotwórczych z uwzględnieniem w/w czynników mogących rzutować na cenę wg informacji medialnych – jeżeli wierzyć rządowi to minimalna pensja skoczy od nowego roku na 3000 zł (nie mam jakoś przekonania aby w obecnej sytuacji rynek miał to przyjąć), jeżeli tak się stanie to z automatu mamy wzrost pensji o minimum 15% – pracownicy wyższego szczebla i wszyscy inni niejako w większość zwiększą swoje oczekiwania – wszystkie usługi podrożeją, tak jak to miało miejsce obecnie w przypadku skoku z 2250 zł na 2600 zł. Jeżeli spojrzymy wstecz tylko 10 lat to minimalna pensja brutto wynosiła 1317 zł w 2010 roku, a jak dodamy wartości przed poprzednią górką cenową to pensja minimalna w przedziale 2005-2007 była odpowiednio na poziomach 849-936 zł. Jaki to wzrost – przedział 100-200% wartości. Uwzględniając czynnik materiałowy, który z racji efektywności produkcyjnej mógł niejako zmniejszyć udział czynnika pracy ale podwyżki cen i tak miały miejsce przeciętnie na poziomie 50-100%. Na koniec pozostała ziemia, której brak winduje ceny w centrum, ale na coraz dalszych peryferiach miast ceny wydają się być w miarę stabilne (ale jest coraz dalej i cała infrastruktura na tym cierpi).Jak to ma się do moich wspomnień z cenami mieszkań. Jak dzisiaj pamiętam, że w 2005/2006 roku w Koszalinie ceny deweloperskie (z częściowym wykończeniem u części deweloperów) oscylowały na poziomie 2000-2800. Potem przyszły szalone lata 2007/2008 i widywałem ceny zbliżające się nawet do 5000 zł za m2 na rynku deweloperskim. Później w wyniku kryzysu nastąpił spadek cen i stagnacja przez kilka lat, gdzie ceny deweloperskie kreśliły się między 3500, a 4500 zł. Od 2018 roku rozpoczął się powolny marsz ku dynamiczniejszym wzrostom, gdzie ceny zbliżające się do prawie 6000 zł nie były niczym nadzwyczajnym, a gdzieniegdzie można było zobaczyć nawet 7000 zł. Operując rynkiem pierwotnym (wtórny rządzi się swoimi prawami, chociaż sam trend niejako jest podobny) trzeba uwzględnić jeszcze jedną bardzo istotną kwestię – niestety wobec niestabilności wynikającej z obecnych rządów bardzo duża ilość mieszkań jest kupowana na wynajem i to za gotówkę – jest to ucieczka przed inflacją wywołaną m.in. przez sztucznym narzucaniem pensji minimalnej niepopartej efektywnością i jakością pracy. W takich sytuacjach zawsze widzę współczynnik 20 – 80, gdzie zwykle kończy się tak, że około 80% zasobów zgromadzone jest w majątkach 20% społeczeństwa.

Czy zatem ceny mogą spaść – teoretycznie te skrajnie najwyższe jeżeli ich cena nie jest poparta jakimś wyjątkowym czynnikiem będzie mogła się skorygować ale jest w takim przypadku z czego. Jednak jeżeli nawet uwzględnimy, że korekta cen nastąpi z poziomu 5500-7000 zł, to przecież nikt nie będzie oddawał mieszkań za darmo, czy za 2000 zł, ba nawet za 3000 czy 4000 zł. Osobiście uważam, że te najdroższe mogą potanieć ale to i tak nie będzie miało żadnego znaczenia, 10% – 20%? to i tak drożej niż 3 lata temu. Owszem deweloperzy o wątpliwej jakości wykończenia z opcją zabudowania każdego metra bez, terenu zielonego, normalnego placu zabaw będą mogli zaoferować niższe ceny – ale coś kosztem czegoś. Rząd przecież nie obniży wynagrodzenia minimalnego, nie obniży cen materiałów, a także nie obniży cen ziemi. Tąpnięcie może być spowodowane tylko i wyłącznie mniejszą możliwością nabycia na swoje własne m z racji obostrzeń kredytowych, ale to jak wspomniałem będzie rzutowało ponownie na nabywanie lokali na wynajem, a najem przecież też nie będzie za darmo i niejako współczynnik wartości najmu do nieruchomości lub minimalnego wynagrodzenia zawsze będzie za tymi wartościami podążał.

Czy może ceny wzrosną – to jest bardzo ciekawe pytanie – wcześniej czy później tak – ponieważ presja roszczeniowa społeczeństwa jest olbrzymia, jeżeli rząd rozdaje tyle pieniędzy nie posiadając ich w budżecie, to ktoś to musi przecież spłacić w różnych wariantach – podatkach, opłatach, kosztach mediów “narodowych” jak prąd, gaz, woda, ciepło, odpady, czy paliwie, akcyzie, podatki od gier i wielu niezliczonych innych obciążeń. Finalnie za to wszystko najwięcej płacą najbardziej roszczeniowi beneficjenci świadczeń ponieważ w ich codziennych życiu w/w koszty mają największy współczynnik w stosunku do ogółu przychodów. Można się zastanowić jak definiować wzrost ceny czy czasem nie jest to obrona wartości nieruchomości przed utratą wartości pieniądza, a wtedy ponownie pada pytanie jak ma być taniej w dłuższej perspektywie, skoro wszystko drożeje, a nie koniecznie ma to przełożenie na siłę nabywczą naszej waluty w naszym kraju.

Z jednej strony nie ma łatwej odpowiedzi, z drugiej strony jakie ma znaczenie wzrost wartości nieruchomości czy ich spadek, jak ktoś kupuje dla siebie to przy 50m2 500 zł na metrze to 25000 zł, nie jest to mało, ale jeżeli przyjmiemy, że w większych aglomeracjach koszt 1m2 to 7000 zł to wychodzi 350000 zł po ewentualnym spadku 325000 zł czy przy 1000 zł na 1m2 da cenę 300000 zł – subiektywnie przy kredycie na 20-30 lat nie ma to praktycznie żadnego znaczenia jeżeli patrzymy na własne m – kierujemy się w takich sytuacjach zdecydowanie częściej sercem niż rozumem, w przypadku wynajmu długofalowego czynnik ceny nie jest istotny ważne aby kupić relatywnie tanio, natomiast czynnik ceny jest istotny dla typowych inwestorów obracających nieruchomościami czy też “flippingowców”, gdzie nie trafiając w trend można zostać z drożej kupionym mieszkaniem.

Deweloperów zweryfikuje rynek, jak zawsze najsilniejsi poradzą sobie dobrze i pewnie bez zbytniej problematyki i konieczności korygowania znacznego cen, a przypadkowi deweloperzy w zależności od mocy finansowych mogą mieć większe lub mniejsze problemy związane z koniecznością zakończenia budowy przy ewentualnie mniejszym zainteresowaniu potencjalnych nabywców. Rynek wtórny o którym pisałem będzie najlepiej odzwierciedlał zmianę nastrojów wśród sprzedających, ponieważ zwykle za wyjątkiem specjalistów w obrocie i “flippingu” reszta osób, które sprzedają nieruchomość to zwykli zjadacze chleba i presja cenowa wywołana COViD-19 może zadziałać na korzyść kupującego. Na tym zakończę swoją polemikę 🙂

Krzysztof Stosio