Jak w temacie po długiej przerwie związanej z prywatnym życiem (poniekąd rzutującym na zawodowe życie) wracam do aktywności twórczej poprzez przelewanie swoich myśli w celu publicznego ich eksponowania. Przez ten okres wiele się wydarzyło w naszym biznesie, najbliższym mikro otoczeniu w którym funkcjonujemy, jak i w skali makro, która to jest kreowana przez definiujących naszą rzeczywistość rządzących z najwyższego szczebla władzy.
Był to czas COVID-19 (w sumie to chyba nadal jest, ponieważ stanu epidemiologicznego nie cofnięto), rajd inflacji (słynna putinflacja), stóp procentowych, galopującej minimalnej pensji, galopujących cen surowców, kryzysu migracyjnego na granicy z Białorusią, wojny Ukrainy z Rosją oraz “patodeweloperki” za sprawą naszego pomysłu na 2,5 m2 lokal na wynajem, szalonej zmienności przepisów podatkowych, nawet kilkukrotnie w trakcie roku kalendarzowego – nieprzewidywalnej niestabilności niespotykanej w naszej gospodarce nigdy w przeszłości – z wynikiem, że wszyscy płacimy większe podatki centralne, natomiast w prezencie otrzymaliśmy ograbienie samorządów z wpływów podatkowych (udział w podatkach centralnych PIT i CIT zmalał z racji zmian i ich obniżeniu (pozornym) wyrównanym z nawiązką poprzez podatek zdrowotny, podatek solidarnościowy), co przełożyło się na wzrost wszelkiego rodzaju obciążeń na poziomie lokalnym.
Funkcjonując niejako jako teoretyk praktykujący (szerokie spectrum świadczonych usług związanych z księgowością) na cudzych biznesach oraz praktykując całość na naszym biznesie wielokrotnie zastanawiałem się (w zasadzie ciągle nad tym debatujemy), jak mały przedsiębiorca ma się w tym wszystkim odnaleźć skoro zwykła deklaracja roczna (PIT-36) podatku od osób fizycznych przekracza już 20 stron z załącznikami. Mnogość pozornych + komplikuje wszystko zajmując niezliczoną ilość czasu każdemu, kto tym się zajmuje i przykład rozliczenia rocznego jest jednym z wielu. W ostatnim czasie numerem jeden była deklaracja roczna ZUS podatku zdrowotnego, gdzie przez 7 dni nic nie działało, informacja telefoniczna była trwale zajęta, w placówce nie było informacji, oczywiście jak zawsze ZUS stanął na wysokości zadania i nie poinformował nigdzie, że całość nie działa, że z automatu wydłużony zostanie termin o x dni. Dopiero łaskawie ostatniego dnia czyli 1 czerwca poinformował, że na wniosek przedsiębiorców, bo przecież nie z winy ZUSu termin na złożenie wniosków o zwroty został wydłużony do 5 czerwca w innym wypadku wszystko przepadnie. Takie to trochę pokrętne rozumowanie, mając nadpłatę podatku zdrowotnego wiele osób musiało zapłacić składki zus za kwiecień obecnego roku aby w przyszłości odzyskać oczywiście dopiero po złożeniu wniosku (bo złożona deklaracja z której wynika nadpłata nie wystarczy –  w końcu wszyscy się nudzimy i marzeniem każdego jest składać dziesiątki dokumentów do każdego urzędu) w terminie do dwóch miesięcy. Zapłacić musimy niedopłatę natychmiast – zwrot natomiast dopiero po wykonaniu wielu czynności i odroczony w czasie. Sprytne – nawet inflacja zrobi swoje przez ten czas z nominalną wartością zwrotów.
Oczywiście nie samym ZUSem żyjemy, muszę odnieść się do kampanii społecznej związanej ze słynnymi zwrotami podatku (za 2022 rok) jako jeden z wielu nieformalnych “+” – jakoś nie zauważyłem aby ktokolwiek informował o fakcie, że wprowadzono podatek zdrowotny w wysokości 9% dochodu płacony zawsze oraz funkcjonował podatek 17%, razem 26% po kolejnym odcinku nowego ładu drugi element układanki został obniżony do 12%, co dało razem 21% – tak to są niższe podatki – tylko, że nawet zakładając, że wcześniej było 18% podatku dochodowego to ze składki zdrowotnej płaciliśmy 1,25% co dawało razem 19,25% – taniej o 1,75%. Ten element uciekł rządzącym w sposób istotny. Drugi element wspomnianych zwrotów – to pieniądze były zabierane rok temu, a przez ten czas licząc tylko formalną inflację to wynosiła ona blisko 20% w stosunku rocznym – czysty biznes dla rządu. My zapłaciliśmy więcej.

Było trochę o makro, teraz trochę o mikro. Nieruchomości miały tanieć, ponieważ COVID-19, ponieważ kryzys migracyjny, ponieważ wojna, ponieważ inflacja, ponieważ stopy procentowe, ponieważ mieszkanie “+”, ponieważ programy kredytowe “+” powodów dla których miały tanieć jest tak wiele, że trudno je wszystkie wymienić w tym miejscu. Jednak to nie ma znaczenia, ponieważ nominalnie nieruchomości bronią się przed inflacją, a nawet wyprzedziły jej zjawiskowość o czym pisałem bodajże 3 lata temu. Co będzie dalej z cenami, myślę, że mogą zdarzać się okazje częściej ponieważ nie wszyscy dadzą sobie radę z kredytami na dłuższą metę (pomimo zapowiadanych wyborczych obietnic obniżenia stóp procentowych), może co któryś deweloper wyrzuci kilka lokali taniej jak będzie finansował się kredytem, w pozostałym zakresie relacja między nominalną wartością, a korelacją z minimalną pensją przykładowego 1 m2 będzie utrzymywać stan z przeszłości – zasada Pareto będzie się dopełniać szybciej niż wcześniej – czyli trend z zachodu Europy oraz rozwiniętych gospodarek – 80% aktywów skupione jest w 20% osób – liczę na to, że nie będzie to trend bliski nam ze wschodniej granicy, z układem 95% do 1% – jednakże patrząc na zapędy monopolistów państwowych można mieć uzasadnione obawy, czy w dłuższym czasie do tego nie dojdzie – już pojawiają się różne koszmarki polityczne o funduszach państwowych skupujących nieruchomości, zarządzających najefektywniej wynajmem i cenach niższych niż na rynku – wręcz zaprzeczenie możliwości na każdym elemencie składowym.
Mikro u nas biznesie w ostatnim czasie dał możliwość zakupu sporej ilości nieruchomości, rozwijamy element zarządzania własnymi lokalami przy okazji otrzymując pod skrzydła nieruchomości cudze – obecnie nie czynimy w tym kierunku reklamy, budujemy zespół, przekroczyliśmy już 50 lokali, które wynajmujemy i kroczymy w kierunku 100 – będzie to zdecydowanie szybciej niż te pierwsze 50. Liczby mówią same za siebie, to ma sens – bieżąca obsługa zobowiązań dłużnych w celu zakupu nieruchomości, dodatkowy kupon który zostaje i którym można finansować kolejne nieruchomości oraz wzrost wartości nieruchomości w korelacji z dużo niższą stopą procentową kredytów czyni to bardzo dobrym mechanizmem finansowym w postaci zarządzania kapitałem. Składowe wielu małych kroków w postaci oszczędności, efektywności, ilości powodują, że efekt synergii jest coraz lepiej widoczny – kula śnieżna nabiera rozpędu. Oczywiście ciągle eliminujemy zbędne ruchy (wydatki, czas itp) dążąc do zajęcia wyjątkowej pozycji na rynku nieruchomości i zarządzania kapitałem. Synergia księgowości z praktyką w nieruchomościach daje w długoterminowej jednostce czasu bardzo duże możliwości. Czekamy z decyzją na budowę budynku z lokalami na wynajem do wyborów w październiku 2023 roku – po tej społecznej decyzji będziemy podejmować naszą własną decyzję – wybór ponowny powoduje, że niebezpieczeństwo nieprzewidywalności w okresie 6-12 miesięcznym przy tak rozbujanych finansach publicznych nie gwarantuje najmniejszej pewności co do planów. Niezależnie od tego elementu będziemy kontynuować własne założenia inwestycyjne równolegle pracując nad poszerzeniem oferty dla większej grupy odbiorców naszych usług poprzez zarządzanie cudzymi nieruchomościami, kapitałem, możliwość nabycia udziałów i korzystania z naszego doświadczenia, udzielenia nam pożyczki co przyspieszy wzrost na którym wszyscy zyskamy.
Ten wpis to początek nowej drogi, pewnego schematu, który na stałe ponownie wróci do naszej spółki. Dziękuję za lekturę.

Krzysztof Stosio