Dlaczego wynajem nieruchomości jest opłacalny?
Temat rzeka, co osoba to inny pogląd, dlatego przedstawię swoje zdanie jako subiektywne spojrzenie osób, które zajmują się tym dłuższy czas oraz robią to zawodowo w sposób zorganizowany – www.100sio.pl zapraszam do zapoznania się z naszą ofertą na potwierdzenie tych faktów.
Opłacalność wynajmu można definiować w dwóch przestrzeniach. Pierwsza bezpośrednio wymierna czyli potencjalny czynsz za udostępnienie swojej nieruchomości, druga w zależności od sposobu finansowania prawdopodobny wzrost wartości w czasie zwykle większe niż inflacja oraz w przypadku finansowania czystą gotówką ochrona kapitału przed utratą wartości w czasie – tzw. negatywne skutki inflacji.
Jak każda aktywna forma inwestowania – wynajem wiąże się z ryzykiem – z których główne to: nierzetelny najemca, zmiany w prawie, wywłaszczenie oraz wojna. Jednak za wyjątkiem skrajnych kolejnym bardziej przyziemnym jest konieczność zajmowania się naszym produktem (nieruchomością).
Wracając do opłacalności najmu to korzyść bezpośrednia jest wyrażona w postaci czynszu za fakt udostępnienia innej osobie nieruchomości, dodatkowo taki użytkownik lokalu ponosi wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości jak opłaty administracyjne (wspólnota, spółdzielnia), media, może ponosić koszty ubezpieczenia i podatku od nieruchomości. To właśnie ta pierwsza korzyść jest dla zdecydowanej większości osób najistotniejsza, współczynnik % relacji czynszu wobec kosztu nieruchomości stanowi podstawę każdej kalkulacji finansowej.
Pamiętać trzeba, że nieruchomość możemy nabyć za gotówkę, za kredyt, z darowizny, spadku lub kupując udziały w biznesie który posiada nieruchomości. W każdym z wymienionych wyżej przypadków ten sam czynsz odzwierciedli inny efekt.
1) Kupno za gotówkę powoduje brak obciążeń koniecznych do spłaty przyjmując, że lokal jest warty 200000 zł i przy czynszu 1000 zł otrzymujemy relację w skali roku 12000/200000 zł co odpowiada 6% rentowności.
2) Kupno za kredyt powoduje obciążenia w postaci odsetek i spłaty kapitału, przyjmując analogiczne dane związane z nieruchomością ale konieczność spłaty kredytu np.: w 20 lat przy stałych ratach kapitałowych otrzymujemy 200000/240 = 833,33 zł (dla potrzeb przykładu finansowanie 100%) oraz przyjmując 4% w skali roku to 8000 zł odsetek / 12 miesięcy (każdy miesiąc posiada minimalnie niższe odsetki wobec spłaty kapitału w kwocie 833,33 zł) odpowiada 666,67 zł. Razem to 1500 zł. Na pierwszy rzut oka wygląda, że to nie ma sensu ale czy na pewno?
3) Z darowizny koszt wynosi 0 zł – zwykle pochodzi z wypracowanego majątku innych osób w rodzinie, rzadziej obcych (wtedy występuje podatek) – stosując niejako analogię stopa zwrotu jest nieograniczona wobec braku wyłożenia własnych środków.
4) Ze spadku koszt wynosi 0 zł – należy zastosować analogię jak w pkt 3.
5) Kupując udziały otrzymujemy udział w jakiejś części biznesu opartego na nieruchomościach. Plus jest taki, że kwota wejścia nie musi być tak duża. Rentowność można wyliczyć dzieląc ilość % nabytych udziałów za daną w stosunku do zysku przypadającego na dany % udziałów – www.100sio.pl
Każda forma od punktu 1 do 4 wymaga własnego zaangażowania lub zlecenia czynności podmiotowi trzeciemu co wpływa w sposób istotny na rentowność. Punkt 5 niejako ma gotowe rozwiązanie całego schematu.
Drugi filar opłacalności wynajmu to potencjalny wzrost wartości nieruchomości, który w dłuższej perspektywie czasowej występuje praktycznie zawsze. W przypadku każdego z punktów 1-5 jest to dodatkowa premia dla samego wynajmu. Równolegle nieruchomość może pełnić rolę ochrony kapitału przed utratą jego wartości (inflacją) w szczególności w pkt 1, 5 oraz 3 i 4 (spieniężenie spadku lub darowizny i trzymanie gotówki nie chroni kapitału), a nawet w pewnym sensie w pkt 2.
Nie ma nic za darmo, nigdy nigdzie dodatkowy wzrost własnego budżetu czy też aktywów nie dzieje się samoistnie (zwłaszcza w pierwszej fazie akumulacji kapitału lub oszczędności). Każda czynność wymaga czasu, zaangażowania oraz planu. Więcej informacji na temat opłacalności wynajmu pojawi się w naszym poradniku na ten temat, który będzie dostępny.
Cytując klasyka najtrudniej zapracować na pierwszą złotą sztabkę, która da nam w jakimś okresie srebrną sztabkę i do czasu posiada złotej ta czynność będzie powielała się cyklicznie. Srebrne sztabki dają rzeszę brązowych sztabek w analogicznym układzie. Te zaś składają z dodatkową własną pracą na kolejną złotą i tak niejako cyklicznie, aż udział własnej pracy maleje prawie do zera, a „armia” różnych sztabek stanowi kapitał – aktywa, które mogą zastąpić pracę własną i dać większe prawo wyboru, co do formy spędzania czasu.
Krzysztof Stosio